Abbruch

Das ist die planmässige Zerstörung eines Gebäudes oder Gebäudeteils.

Abbruchskosten

Unter die Abbruchkosten fallen Abbrüche des Gebäudes,Rodungen,Sicherung vorhandener Anlagen,Transportkosten, Demontagen, Deponie- und Entsorgungskosten

Abbruchsreife

Die Abbruchreife einer Baute ist in der Regel dann gegeben, wenn der Wert des Baulands abzüglich Abbruchkosten höher ausfällt als der Verkehrswert bei Fortbestand der Baute

Absoluter Landwert

Dieser Landwert ist ein Wert für erschlossenes Bauland an gleichen / ähnlichen Lagen

Akonto

Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten und Heizkosten

Alleineigentum

Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache und kann im Rahmen der Rechtsordnung beliebig darüber verfügen

Altersentwertung

Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau

Anfangsmietzins

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins

Anlagekosten

Unter Anlagenkosten versteht man die Summe der Aufwendungen für eine Liegenschaft

Ansicht (Ansichtsplan)

Dies ist ein Bauplan. Er zeigt die Fassade des Gebäudes mit den Fenstern und Türen.

Architekt

Der Architekt befasst sich mit der technischen, wirtschaftlichen, funktionalen und gestalterischen Planung und Errichtung oder Änderung von Gebäuden und Bauwerken vorwiegend des Hochbaues.

Attikawohnung

Wohnung mit Veranda in zurückversetztes oberstes Geschoss.

Aussen-Konstruktionsvolumen AKV

Das Aussen-Konstruktionsvolumen AKV ist das Volumen aller aussenliegenden Konstruktionsteile, die als Aussen-Konstruktionsfläche erfasst werden sowie von Vordächern, Balkon- und Laubengangplatten usw.

Ausnützungsziffer

Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche. Genaue Regelung gemäss kantonalem Baugesetz oder örtlichem Baureglement. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0.7 darf die Bruttogeschossfläche 700 m2 nicht überschreiten.

Aussen-Geschossfläche AGF

Die Aussen-Geschossfläche AGF ist die genutzte Grundrissfläche ausserhalb der allseitig umschlossenen und überdeckten Geschossfläche. Sie umfasst im Wesentlichen die Fläche von Balkonen und Terrassen, Dachzinnen und Dachgärten, offenen Parkgaragen, sofern diese nicht in direkter Verbindung mit der Umgebungsfläche stehen. Anderenfalls sind sie der Umgebungsfläche zuzuordnen. Die Aussen-Geschossfläche AGF gliedert sich in Aussen-Nettogeschossfläche ANGF und Aussen-Konstruktionsfläche AKF.

Aussen-Konstruktionsfläche AKF

Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF ist die Grundrissfläche der ausserhalb der Geschossfläche liegenden Konstruktionsbauteile wie aussenliegender Pfeiler und Wandscheiben. Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF gliedert sich in Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT und Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN.

Aussen-Nettogeschossfläche ANGF

Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF ist die äussere, nutzbare Geschossfläche. Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF gliedert sich in Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.

Äussere Fläche zur gemeinsamen Nutzung AFGN

Die äussere Fläche zur gemeinsamen Nutzung AFGN umfasse die gemeinsam genutzten Teile der Aussen- Nettogeschossfläche. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Aussen-Nutzungsfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVG und Aussen-Funktionsfläche AFF.

Äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN

Die äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN eines Gebäudes umfasst die Aussen-Nettogeschossfläche, an denen Sondernutzungsrechte bestehen. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.

Bankenverkehrswert

Viele Banken erstellen Liegenschaftsbewertungen zu Finanzierungszwecken unter Verwendung interner Vorgaben wie Zinssätzen, Abschreibungssätzen, maximale Nutzungsfristen etc. Wenn für eine Bewertung feste Vorgaben einzuhalten sind, handelt es sich nicht um eine marktorientierte, sondern um eine limitierte Bewertung. Das Resultat ist nicht ein marktorientierter Verkehrswert, sondern ein Bankenverkehrswert.

Baubewilligung

Bauten dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Zwei wichtige Voraussetzungen sind:

• Die Bauten und Anlagen entsprechen dem Zweck der Nutzungszone
• Das Land ist erschlossen.

Baubeschrieb

Es werden die Leistungen des Unternehmers definiert und ist eine detaillierte Beschreibung eines Neubaus. Er enthält Angaben zur Bauleistung, den verwendeten Baumaterialien, technische Angaben zu Wärmedämmung, Elektro- und Sanitärausstattung sowie Türen und Bodenbelägen.

Bauherr

Derjenige der selbst oder durch Dritte ein Bauvorhaben im eigenen Namen durchführt, insbesondere über seine Gestaltung entscheidet und es finanziert.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Dies ist eine Versicherung während der Bauphase und versichert Haftpflichtansprüche Dritter gegen den Bauherrn im Zusammenhang mit dem entstehenden Gebäude.

Bau- und Zonenordnung

Mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) wird die zulässige Bau- und Nutzweise der Grundstücke geregelt, soweit diese nicht durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind.

Baugesetz

Kantonale öffentlich-rechtliche Bauvorschriften, innerhalb deren die Gemeinden ihre Bau- und Zonenpläne zu erlassen haben.

Baujahr

Bei Immobilien gilt als Baujahr dasjenige, bei welchem die Liegenschaft bezogen wird respektive könnte.

Baukosten

Baukosten sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, welche für die Planung (Architektur und Statik) und die Ausführung von Baumassnahmen erforderlich sind. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten für das Bauwerk (reine Baukosten genannt) sowie den Kosten für Aussenanlagen und den sonstigen Kosten (auch Baunebenkosten genannt).

Bauland

Land, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werden kann

Baulinie

Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat

Baumassenziffer (Nutzungsziffer)

Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden.

Baurecht (Art. ZGB 779ff)

Der Berechtigte (Baurechtsnehmer) darf auf einem Grundstück im Eigentum einer anderen Person (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten. Wenn nicht anders vereinbart, ist das  Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd ist, kann es als selbstständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.

Baurechtzins

Periodisch oder einmalig zu leistendes Entgelt für das Baurecht.

Bauwesenversicherung

Dies ist eine Versicherung während der Bauphase und versichert besondere Gefahren am Bau während der Entstehungsphase.

Bauzone

Bauzone bezeichnet die Fläche der nicht überbauten und der überbauten Bauzonen in Hektaren. Diese Flächen werden für die gesamte Bauzone, also die Wohn- und Mischzonen (W), Industrie- und Gewerbezonen (I), Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (O), Grünzonen (G) sowie Spezialzonen (S), ausgewiesen. Die Zonentypen sind gemäss Gesamtplan Baugebiet/Kulturland (GPBG) definiert.

Belehnungswert

Der Belehnungswert (auch Belehnungsgrenze, Belehnungssatz) ist der maximale, durch Kreditinstitute gewährte Hypothekarbetrag. Er wird als maximaler Prozentsatz des Verkehrswertes festgelegt, wobei Prozentsatz und meistens auch der Verkehrswert durch das Kreditinstitut festgesetzt werden (Bankenverkehrswert). Der Belehnungssatz berücksichtigt die Verwertbarkeit der Immobilie und die Bonität des Gläubigers.

Beschreibung

Eine Beschreibung (nicht verwechseln mit Baubeschrieb/Baubeschreibung) ist eine objektive Bestandesaufnahme der Liegenschaft. Insbesondere sind auf die folgenden Punkte zu achten:

• Leicht und schnell lesbare Beschreibung.
• Abkürzungen und Fremdwörter vermeiden.
• Wichtigste Informationen zu Beginn erwähnen
• Wiederholungen vermeiden
• Empfohlene Beschreibungsreihenfolge:
  • Wohnungsaufteilung (separat Dusche/WC; Bad/WC etc.)
  • Zimmergrössen (in m2)
  • Ausstattung Küche und Bad (Marke vom Geschirrspüler etc.)
  • Angaben zu den Bodenbelägen (Laminat, Parkett, Teppich etc.)
  • Allgemeine Umgebung (Spielplatz, See etc.)
• Angeben, ob eine Garage oder ein Parkplatz im Kaufpreis/Mietzins inbegriffen ist; bzw. aufführen zu welchem Preis eine Parkmöglichkeit dazugemietet/gekauft werden kann

Betriebskosten

Versicherungskosten, Öffentliche Abgaben, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten, fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.

Bewirtschaftung

Gesamtheit der Massnahmen und Aktivitäten zur sachgerechten Nutzung und zum Betreib eines Gebäudes, insbesondere auch unter dem Aspekt der Werterhaltung durch Kontrollen.

Bewirtschaftungskosten

Kosten, die durch die ordnungsgemässe Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen und die dem Mieter nicht Überbinden werde können (Eigentümerlasten).

Bruttogeschossfläche (BGF)

Summe aller dem Wohnen, Gewerbe oder Industrie dienenden Geschossflächen, berechnet anhand der Aussenmasse des Gebäudes. Abweichungen in der Berechnungsart sind aufgrund gesetzlicher Vorschriften möglich.

Bruttomiete

Mietzins einschliesslich Nebenkosten; i.d.R. pro Monat für private Objekte, pro m2 und pro Jahr für gewerbliche Objekte

Bruttorendite

"Der Begriff Bruttorendite wird ausschliesslich in der Immobilienbewirtschaftung verwendet. Sie entspricht dem Verhältnis zwischen Mietzinseinnahmen (ohne Akonto oder Pauschal-Zahlungen für Nebenkosten) und Wert der Liegenschaft. Dabei wird beim Liegenschaftswert mit unterschiedlichen Daten operiert (Buchwert, Kaufpreis, aktuell geschätzter Verkehrswert, etc.), welche die Vergleichbarkeit von Brutto-Renditen oft erschweren. Vielfach entspricht die Bruttorendite dem Verhältnis aus Mietzinseinnahmen und aktuell geschätztem Verkehrswert der Immobilien. Die Höhe der Bruttorendite ist von der Lage, vom Vermietungsstand, von der Mietzinshöhe im Vergleich zu Marktmieten, von der Bausubstanz Resp. –qualität und vom Alter der Liegenschaft abhängig. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto-Rendite (mietrechtlich relevant) erfahrungsgemäss um ein bis zwei Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um zwei bis drei Prozentpunkte, über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Die Bruttorendite berechnet sich nach folgender Formel:
Bruttorendite = Bruttomietertrag x 100: Verkehrswert

Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten sind Vereinbarungen zwischen zwei Parteien, welche meist im Grundbuch angemerkt sind. Es gibt Rechte und Lasten. Beim Kauf von Immobilien empfiehlt es sich, den Grundbuchauszug genau zu prüfen und mit dem Notar zu besprechen. Besonders Lasten müssen genau geprüft werden.

Duplex-Wohnung

Wohnung auf zwei Stockwerken.

DCF-Methode

Die Discounted Cash Flow Methode ist eine dynamische Berechnungsmethode, welche auf einem Zeitraum von (meistens) fünf bis zehn Jahren die Einkommensentwicklung einer Liegenschaft aufzeigt und die Kosten den Erträgen gegenüberstellt. Die Erträge werden auf den heutigen Wert abdiskontiert.

Doppeleinfamilienhaus

In der Regel wird von einem Doppelhaus gesprochen, wenn zwei Häuser ("Doppelhaushälften") an der Grundstücksgrenze aneinandergebaut sind; jedoch sind auch ein oder mehrere Doppelhäuser auf einem ungetrennten Grundstück möglich

Doppelparkplatz

Auf einem Doppelparkplatz, wie das Wort schon sagt, können zwei Autos nebeneinander oder hintereinander abgestellt werden.

Eigenkapital

Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.

Ertragswertmethode

Diese (klassische) Bewertungsmethode für Renditeliegenschaften ermittelt die nachhaltigen Erträge einer Liegenschaft und kapitalisiert diese in eine ewige Rente. Sie ist weniger genau als die DCF Methode und sollte nur bei stabilen Einkommens- und Kostenverhältnissen angewendet werden. 

Erwerbsvertrag

Siehe Kaufvertrag

Eigenmietwert

Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung.

Energie-Bezugsfläche EBF

Das ist die Fläche aller beheizten Räume und Verkehrsflächen (ein unbeheiztes Treppenhaus zählt zur EBF, nicht aber ein unbeheizter Estrich- oder Kellerraum).

Erneuerungen

Investitionen zur Herstellung des ursprünglichen, neuwertigen Zustands eines Gebäudes

Erneuerungsfonds

Im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum gebildeter Fonds zur Deckung zukünftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten am gemeinsamen Miteigentum.

Erschliessung

Ver- und Entsorgung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Energie und Zugänglichkeit.

Erschliessungsplan

Gibt Aufschluss über die bestehenden oder projektierten öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung notwendig sind.

Ersatzbeschaffung von Wohneigentum

Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann ein Steueraufschub beantragt werden, soweit der Erlös innert angemessener Frist (in der Regel zwei Jahre) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

Etappierung

Unterteilung einer Gesamtanlage in mehrere, für sich allein bzw. zusammen mit der voraus realisierten Etappe betreibbare und benutzbare Teilanlagen. Diese Teilanlagen werden zeitlich gestaffelt projektiert, realisiert und in Betrieb gesetzt.

Fahrnisbaute

Bauwerk, bei dem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Wird im Grundbuch nicht aufgenommen.

Finanzierungskosten BKP 54

Während der Bauzeit für das laufende investierte Kapital anfallende Kommissionen, Zinsen usw.

Finanzierungszusage

Das ist die schriftliche Bestätigung der Bank des Kaufinteressenten, dass sie zur Finanzierung des Immobilienerwerbs bereit ist und der Interessent somit zahlungsfähig ist. Eine Finanzierungszusage kann rechtlich verbindlich oder unverbindlich formuliert sein, deshalb ist diese genaustens zu überprüfen.

Fiskalische Werte

Fiskalische Werte von Immobilien heissen je nach Kanton amtlicher Wert, Katasterwert, steuerlicher Verkehrswert etc. Zur Besteuerung von Einkommen und Vermögen werden Immobilien durch die Steuerbehörden eingeschätzt. Die Festsetzung fiskalischer Werte erfolgt gestützt auf Gesetze und Verordnungen mit politischen und fiskalischen Zielsetzungen sowie auf Schätzungsanleitungen und Tabellenwerte, die auf vergangenheitsbezogenen Auswertungen basieren. Fiskalische Werte orientieren sich nicht am herrschenden Immobilienmarkt. Darum handelt es sich nicht um Verkehrswerte, welche um- oder aufgerechnet werden.

Flächen zur gemeinsamen Nutzung FGN

Die Flächen zur gemeinsamen Nutzung FGN eines Gebäudes sind die Flächen, die von den Mietern oder Stockwerkeigentümern gemeinsam genutzt werden oder die zum Betrieb des Gebäudes notwendig sind.

Fortführungswert

Ein Fortführungswert entspricht dem Kaufpreis einer Immobilie unter der Annahme, dass auf alle Möglichkeiten von besserer Nutzung verzichtet wird. Das heisst, dass die am Stichtag bestehende Nutzung unverändert in die Berechnungen eingesetzt wird, ohne das Potenzial von Umnutzungen oder anderer Nutzungssteigerungen zu berücksichtigen. Fortführungswerte entsprechen dem normalen markt- und kaufpreisorientierten Verkehrswert, wenn tatsächlich keine andere als die am Stichtag vorhandene Nutzung möglich ist. Sie können aber durchaus deutlich tiefer liegen, wenn beispielsweise die am Stichtag erzielten Mietzinse nicht dem Marktniveau entsprechen oder wenn vorhandene Räume und Flächen unwirtschaftlich oder gar nicht genutzt sind. Nicht selten ist festzustellen, dass bei Renditeliegenschaften institutioneller Anleger auf berechtigte Mietzinserhöhungen vorab aus Imagegründen verzichtet wurde und die am Stichtag erzielten Erträge unter jenen der Orts- und Marktüblichkeit liegen. Eine Differenz des Fortführungswertes zum Verkehrswert besteht aber nur dann, wenn jeder mögliche Käufer trotz möglicher Imageprobleme und in voller Beachtung der geltenden Mieterschutzgesetzgebung die tiefen Mietzinse erhöhen würde und zur Bezahlung eines höheren Kaufpreises bereit wäre.

Fremdkapital

Schulden; Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.

Funktionsfläche FF

Die Funktionsfläche FF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche FF gehören Flächen wie Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle sowie Tankräume.

Funktionsvolumen FV

Das Funktionsvolumen FV ist jener Teil des Nettogebäudevolumens NGV, welcher für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht.

Gebäudeabstand

Vom Gesetz vorgeschriebener Abstand zwischen Gebäuden ohne Einfluss von Grundstücksgrenzen.

Gebäudegrundfläche

Überbaute Bodenfläche (ohne Umschwung)

Gebäudehaftpflichtversicherung

Versichert sind Haftpflichtansprüche Dritter gegen Gebäudeeigentümer im Zusammenhang mit dem Gebäude und dem Grundstück. Diese kommt zur Anwendung, wenn das Gebäude nicht selbst bewohnt / benutzt wird.

Gebäudesachversicherung

Dies ist eine Versicherung nach der Fertigstellung eines Gebäudes. Das Gebäude wird für die Beschädigung oder Zerstörung durch Grundgefahren versichert.

Gebäudeversicherungswert

Der Gebäudeversicherungswert entspricht der von den Gebäudeversicherungsgesellschaften festgelegten Versicherungssumme. Umfang und Bewertung sind kantonal unterschiedlich.

Gebäudevolumen

Das Gebäudevolumen wird aus der Geschossfläche GF und der dazugehörigen Höhe berechnet, ohne jegliche Zuschläge oder Abzüge. Nicht zum Gebäudevolumen gerechnet werden spezielle Fundationen, die einer Verbesserung der Tragfähigkeit des Baugrundes dienen, wie z.B. Pfählungen, Kofferungen, Sohlenbeton usw. Das Gebäudevolumen GV gliedert sich in Nettogebäudevolumen NGV und Konstruktionsvolumen KV.

Gefahrenzone

Gebiet, in welchem erfahrungsgemäss durch Naturereignisse Leben von Mensch und Tier oder Sachwerte gefährdet sind.

Gesamteigentum

Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines auf die ganze Sache geht. Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung alle Mitglieder erfolgen.

Geschossfläche GF

Die Geschossfläche GF ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugängigen Geschoss. Die Geschossfläche GF gliedert sich in Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF.

Gestaltungsplan

Legt für ein abgegrenztes Gebiet die Nutzungsmöglichkeit und deren Intensität fest.

Grenzabstand

Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze.

Grundbuch

Das ist ein öffentliches Register, welches als Grundlage für den Verkehr mit Grundstücken dient. Das Grundbuch besteht aus einem Hauptbuch, in welchem jedes Grundstück ein Blatt mit eigener Nummer hat und aus ergänzenden Plänen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen sowie einem Tagebuch.

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug enthält alle Eintragungen im Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück. Im Grundbuch werden Informationen wie Eigentumsverhältnisse, die Grösse des Grundstücks, Rechte und Lasten (z. B. Fuss- und Fahrwegrechte), Vor- und Anmerkungen sowie Belastungen (Grundpfand-schulden mit Angabe zum Gläubiger) festgehalten.

Grundbuchdaten

In das Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse, die Dienstbarkeiten, die Grundlasten, die Grundpfandrechte sowie die Vor- und Anmerkungen eingetragen.

Grunddienstbarkeit

Dienstbarkeit zulasten und/oder zugunsten von Grundstücken.

Grundlast

Dadurch wird der jeweilige Grundeigentümer eines Grundstücks zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet (Art. 782 Abs. 1 ZGB).

Grundpfandverschreibung

Dient zur Sicherstellung einer beliebigen, gegenwärtigen, zukünftigen oder bloss möglichen Forderung, für welche das Grundstück als Pfand haftet (Art. 824 ZGB, kein Wertpapier).

Grundriss (Grundrissplan)

Dies ist ein Bauplan. Der Grundriss ist der Anblick, den man hätte, wenn man einen horizontalen Schnitt durch das Haus auf einer Höhe von ca. 1.2 m machen, den oberen Teil abnehmen und von oben darauf schauen würde. Dies wird im sogenannten «Grundrissplan» zeichnerisch dargestellt.

Grundstücksfläche

Unter Grundstücksfläche versteht man die im Grundbuch vermerkte Flächeneinheit einer Parzelle.

Grundstückgewinnsteuer

Bei fast jedem Grundstückverkauf fällt ein Reingewinn an, den der Verkäufer versteuern muss. Je länger ihm das Grundstück gehörte, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen diejenigen, welche ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen. Zweck ist es, Spekulanten abzuhalten Liegenschaften kurzfristig zu halten und wieder zu verkaufen.

Eine Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer und bedingt, wenn eine natürliche Person ein Grundstück aus ihrem Privatvermögen verkauft, geht ein Anteil am Reingewinn an den Kanton und die Gemeinde. In den Kantonen Zug und Zürich erheben die Gemeinden die Steuer, in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen der Kanton und die Gemeinden, in allen anderen Kantonen der Kanton. In Kantonen, wo nur der Kanton die Steuer erhebt, partizipieren die Gemeinden in der Regel am Ertrag. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, in dem beziehungsweise der das Grundstück liegt. In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert, nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.

In vielen Kantonen können Sie die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer online berechnen, zum Beispiel in Bern. Am einfachsten suchen Sie im Internet nach «Grundstückgewinnsteuer online berechnen».

Grünflächenziffer

Verhältniszahl zwischen begrünter Fläche und anrechenbarer Parzellenfläche.

Grundstückgewinnsteuer

Die Schweizer Kantone erheben eine Steuer auf Gewinne, die beim Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften erzielt werden. Es handelt sich dabei um eine separate Einkommenssteuer, die nach einem gesonderten Tarif erhoben wird. Gewinne unter CHF 5'200 sind steuerfrei, ebenso Gewinne aus der Veräusserung von beweglichem Vermögen (z.B. Fahrzeuge).

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer wird beim Verkauf bzw. bei der Übertragung einer Immobilie als Rechtsverkehrssteuer fällig. Dabei ist es unerheblich, ob der Verkäufer beim Grundstücksgeschäft einen Gewinn gemacht hat oder nicht. In der Schweiz können die Kantone und Gemeinden für die Eigentumsübertragung von Liegenschaften eine Handänderungssteuer erheben. Die Steuergesetze der Kantone sprechen hier entweder von einer Steuer, einer Abgabe oder einer Gebühr. Die kantonalen Gesetze regeln zudem, welche Geschäfte der Steuer unterliegen und wer steuerpflichtig ist. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer kommt es bei der Handänderungssteuer nicht auf den eigentlichen Gewinn an. Selbst wenn eine Liegenschaft mit Verlust verkauft wird, muss die Handänderungssteuer gezahlt werden.

Hauptnutzfläche

Die Hauptnutzfläche (HNF) ist gemäss SIA 416 Teil der der Nutzflächen (NF), welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dient.

Hedonische Schätzung

Die hedonische Bewertung ist eine Vergleichswert-Methode, welche Werte zeitverzögert durch Transaktionspreise ähnlicher Objekte herleitet. Sie eignet sich vorwiegend für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, und aufgrund ihrer einfachen Handhabung, wird die hedonische Bewertung von zahlreichen Banken zur Prüfung von Kaufobjekten genutzt.
Es gibt für hedonische Bewertungen drei Hauptakteure, welche in der Schweiz tätig sind: Fahrländer Partner AG / IAZI AG / Wüest & Partner AG. Alle drei Akteure arbeiten mit denselben oder ähnlichen Quellen und sollten somit zu gleichen Werten kommen, was aber interessanterweise nicht der Fall ist. Grund dafür ist, dass gewisse Transaktionspreise noch bereinigt werden müssen (beispielsweise bei einem Verkauf an ein Familienmitglied zum Vorzugspreis) und sich daher Diskrepanzen ergeben können.

Hypothek

Durch Grundpfand gesichertes Darlehen.

Immonary

Schweizerische Verkaufssoftware für Immobilienmakler, Immobilientreuhänder und Liegenschaftsverwalter.

Innere Fläche zur gemeinsamen Nutzung IFGN

Die innere Fläche zur gemeinsamen Nutzung IFGN umfasst die gemeinsam genutzten Teile der Nettogeschossfläche. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Hauptnutzfläche HNF, Nebennutzfläche NNF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.

Innere Flächen zur Sondernutzung IFSN

Die innere Fläche zur Sondernutzung IFSN eines Gebäudes umfasst die Nettogeschossflächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Hauptnutzfläche HNF, Nebennutzfläche NNF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.

Instandhaltung

Die Instandhaltung soll sicherstellen, dass der funktionsfähige Zustand erhalten bleibt oder bei Ausfall wiederhergestellt wird. Es handelt sich in der Regel um werterhaltende Massnahmen.

Installationskontrolle

Die Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen (NIV, 734.27) verpflichtet Eigentümer, ihre Installationen nach der Erstellung und dann in festgelegten Abständen überprüfen zu lassen. Die entsprechenden Sicherheitsnachweise müssen von den Eigentümern aufbewahrt werden. Neue Installationen müssen vor der Übergabe an den Eigentümer durch den Installateur überprüft werden. Er hält die Ergebnisse in einem Sicherheitsnachweis fest. Bei Installationen mit einer Kontrollperiode von weniger als 20 Jahren ist der Eigentümer zudem verpflichtet, nach der Übernahme der Installationen innerhalb von sechs Monaten eine unabhängige Abnahmekontrolle durchführen zu lassen. Bestehende Installationen müssen in festgelegten Abständen von einem unabhängigen Kontrollorgan oder von einer akkreditierten Inspektionsstelle geprüft werden. Die Aufforderung zur periodischen Kontrolle erfolgt durch das Elektrizitätswerk mindestens sechs Monate vor Ablauf der Kontrollperiode automatisch, wobei man bei einem Verkauf selbst aktiv werden soll.

Jährlich zu kontrollieren sind:

• Installationen auf Baustellen und Märkten
• Zu Spezialinstallationen zählende Anlagen in explosionsgefährdeten Räumen der Zonen null und eins
• Installationen in medizinisch genutzten Räumen der Kategorie drei und vier (Operationsräume)

Alle fünf Jahre zu kontrollieren sind Installationen in:

• Bühnenhäusern von Theatern
• explosionsgefährdeten Räumen der Zone zwei
• korrosionsgefährdeten Räumen
• Tankstellen und Fahrzeugreparaturwerkstätten
• medizinisch genutzten Räumen der Kategorie 2
• Untertagbauten (z.B. Tunnel oder Kavernen)
• Betriebsräumen von Industrie und Grossgewerbe
• Laboratorien und Prüffeldern von Industrie, Gewerbebetrieben, Schulen usw.
• Bauten und Räumen mit Menschenansammlungen (z.B. Warenhäuser, Theater, Kinos, Tanzlokale, Hotels, Gaststätten, Asyle, Kinderheime, Spitäler, Kasernen, Campingplätze oder Bootsanlegestellen)

Alle zehn Jahre sowie bei Handänderungen nach Ablauf von fünf Jahren seit letzter Kontrolle zu überprüfen sind Installationen:

• in nassen oder feuergefährdeten, gewerblich genutzten Räumen
• gewerblichen Werkstätten
• in medizinisch genutzten Räumen der Kategorie 1
• Bürogebäuden, Kirchen, Zeughäusern und landwirtschaftlichen Betrieben

Alle zwanzig Jahre sowie bei Handänderungen nach Ablauf von fünf Jahren seit letzter Kontrolle zu überprüfen sind alle übrigen Installationen (z.B. Wohnbauten).

Instandsetzung

Die abgenutzten und defekten Bauteile werden durch neue ersetzt.

Investitionsliste

Darauf ist ersichtlich, welche Arbeiten und Sanierungen sowie Ersatzbeschaffungen in welchem Zeithorizont durchgeführt worden sind.

Kapitalisierungssatz

Prozentsatz, mit dem der Ertragswert aus dem Mietwert berechnet wird.

Katasterschätzung (Steuerschätzung)

Schätzung für steuerliche Zwecke, welche in der Regel am Schreibtisch anhand der jeweiligen Zonen respektive anhand des Katasters ermittelt wird.

Katasterplan

Der Katasterplan, auch als Katastermappe bezeichnet, ist die grafische, genau massstäbliche Darstellung der Grundstücke des Katasters.

Kaufrecht

Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen. Der Erwerbsvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit zwingend der öffentlichen Beurkundung (ausgenommen ist der Erbgang) und der Eintragung ins Grundbuch.

Kaufvertrag

Recht eines Begünstigten, ein Grundstück zu einem vereinbarten Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erwerben zu können (in der Regel im Grundbuch vorgemerkt).

Konstruktionsfläche

Die Konstruktionsfläche (KF) ist gemäss SIA 416 die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche (GF) liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen. Bauteile wie versetzbare Trennwände und Schrankwände sind keine umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm. Man unterscheidet noch zwischen tragender und nicht tragender Konstruktionsfläche.

Konstruktionsvolumen KV

Das Konstruktionsvolumen KV ist das Volumen aller umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen, Brüstungen, Dächer, Decken und Böden.

Korporationsrecht

Anspruch auf den Ertrag aus dem Korporationsgrundeigentum. Kann im Grundbuch zugunsten eines Grundstücks eingetragen werden.

Kubatur

Die Kubatur bezeichnet das Volumen eines Bauwerks (Länge x Breite x Höhe). Das Resultat wird in Kubikmetern (m3) angegeben. Dessen Ermittlung ist relevant für die Nutzung und Bewertung der Immobilie

• Diese Angabe findet hauptsächlich bei Einfamilienhäusern und weniger bei Wohnungen Beachtung.
• Hausbesitzer können diese Angabe aus der kantonalen Gebäudeversicherungspolice entnehmen.
• Wohnungsbesitzer können bei Bedarf die Verwaltung anfragen, wobei diese ebenfalls nur die Gebäudeversicherungspolice zur gesamten Liegenschaft zur Verfügung hat.

Kubikmeterberechnung

Bemessung des umbauten Raumes, früher in der Regel nach SIA-Norm 116. Diese ist heute durch die SIA-Norm 416 abgelöst worden.

Kubikmeterpreis

Baukosten pro Kubik (m3) umgebauten Raum.

Lageklassenmethode

Methode zur Bestimmung des Landwerts für den massgebenden Landbedarf anhand einer Verhältniszahl zwischen Landwert und Gesamtwert.

Landreserve

Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.

Landwert

Wert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke.

Landwert absolut

Der absolute Landwert (Bodenwert) richtet sich nach den Landwerten für erschlossene Grundstücke an ähnlichen Lagen, unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung. Er wird ermittelt durch Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder durch Preisvergleiche.

Landwert relativ

Wert, der in Relation zur bestehenden oder möglichen Nutzung festgelegt wird (Lageklassenmethode).

Lebensdauer

Das ist die Zeitspanne der Funktionsfähigkeit bis zum Erreichen einer starken Schadhaftigkeit, eines Gegenstandes oder einer technischen Anlage. In der Lebensdauertabelle wird die Lebensdauer festgehalten. Sie dient der Aufteilung von Instandstellungskosten zwischen Vermieter und Mieter sowie auch zur Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen auf den Mietzins.

Leerwohnungsziffer

Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden.

Liebhaberpreis

Als Liebhaberpreise werden Kaufpreise bezeichnet, die über den Preisen liegen, die von der Mehrzahl der objekttypischen möglichen Käufer bezahlt würden oder bezahlt worden sind. Ein liebhaberischer Käufer hat besondere atypische Argumente oder persönliche Vorlieben, die sich von jenen der normalen typischen Käufergruppe unterscheiden, die ihm besonders wertvoll erscheinen und ihn einen höheren Preis als den Verkehrswert bezahlen lassen. Liebhaberpreise lassen sich nicht berechnen, weil die besondere subjektive und auch emotionale Präferenz des Liebhabers nicht quantifiziert werden kann. Entgegen üblicher Meinung sind Villen und bevorzugte Einfamilienhäuser nicht a priori Liebhaberobjekte, weil deren besonderen Vorzüge wie beispielsweise Aussicht, Seeanstoss oder Repräsentationsmerkmale für alle in Frage kommenden Käufer gelten. In Gstaad oder St. Moritz sind nicht alle Ferienhäuser Liebhaberobjekte, sondern das Marktniveau ist extrem hoch und die typische Käufergruppe besteht fast ausschliesslich aus gutbetuchten Interessenten. Schwierig wird die Abgrenzung zwischen einem Liebhaberpreis und dem Verkehrswert bei gewerblichen oder industriellen Liegenschaften. Keinen Liebhaberpreis bezahlt der einzelne Interessent, der bei einem Gewerbebetrieb in den bestehenden Gebäuden und den vorhandenen Verhältnissen bestimmte Vorteile für seinen eigenen Betrieb erkennt, indem er z.B. ohne Investitionen seine Produktion aufnehmen kann oder wenn bestimmte Lageeigenschaften ihm besondere Vorteile verschaffen. In solchen Fällen liegt es am Experten, genau diese Potenziale zu erkennen und entsprechende Berechnungen vorzunehmen. Einen Käufer für einen Liebhaberpreis zu überzeugen ist vermehrt schwer zumal Banker und oder Berater davon abraten da Liebe bekannterweise blind macht.

Liegenschaft

Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).

Liquidationswert

Dieser Wert ist für die Bank entscheidend. Diese möchte wissen, welchen Wert man für eine Liegenschaft unter Zeitdruck erzielen kann. Normalerweise geht man von einer sehr kurzen Zeitdauer von drei bis vier Monaten Vermarktungsdauer aus. Auch Versteigerungen erzielen oft nur Liquidationswerte.

Marktpreis

Im freien Handel erzielter Preis.

Marktwert

Man kann viele Werte berechnen. Doch meistens ist nur ein Wert relevant. Der Marktwert soll aufzeigen, welchen Wert eine Liegenschaft unter normalen Umständen im Rahmen eines strukturieren Verkaufvorgehens erzielen kann. Er wird auch als Open Market Value oder Market Value in der Schätzungslehre umschrieben.

Massstab

Bilder, Zeichnungen oder Karten stellen die Wirklichkeit verkleinert oder vergrößert dar. Der Massstab beschreibt, wie stark verkleinert oder vergrößert wurde.

Mehrumschwung

Als Mehrumschwung wird die Mehrfläche betrachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Der Mehrumschwung wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse (m2) in die Realwertberechnung aufgenommen. Der Wert des Mehrumschwungs wird vom Wert des für die Baute notwendigen Landes abgeleitet.

Mieterinvestitionen

Vom Mieter finanzierte bauliche Massnahmen, die Bestandteil des Grundstücks sind.

Mietertrag

Der Mietertrag (oft auch Bruttomietertrag genannt) entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten.

Mietwert

Der Mietwert ist der als nachhaltig erzielbar geschätzter Ertrag einer Immobilie.

Mietzins

Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet.

Mieteigentum

Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen nach Bruchteilen Eigentümer an einer Sache sind. Miteigentumsanteile sind Grundstücke im Sinne des Gesetzes. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen. Zur Verfügung über die ganze Sache ist Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich.

Minergie

Minergie ist das Schweizer Qualitätslabel für energieeffizientes Bauen. Es garantiert eine hochwertige Gebäudehülle und einen hohen Wohn-/ Arbeitskomfort.

Nebenkosten

Kosten, die nach Gesetz oder Mietvertrag dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden können.

Nebennutzfläche

Die Nebennutzfläche NNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Zu den Nebennutzflächen NNF gehören z.B. im Wohnungsbau Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Fahrzeugeinstellräume, Abstellräume, Schutzräume sowie Kehrichträume.

Nettogebäudevolumen NGV

Das Nettogebäudevolumen NGV ist der Teil des Gebäudevolumens GV zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Das Nettogebäudevolumen NGV gliedert sich in Nutzvolumen NV, Verkehrsvolumen VV und Funktionsvolumen FV.

Nettogeschossfläche NGF

Die Nettogeschossfläche NGF ist der Teil der Geschossfläche GF zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Nettogeschossfläche NGF gliedert sich in Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.

Nettorendite

Die Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zulässig, solange sie den Zinssatz für erste Hypotheken nicht um mehr als ein halbes Prozent übersteigt (s. BGE 123 III 171 E. 6a). Abgestellt wird dabei seit 1. Januar 2008 auf einen in der ganzen Schweiz einheitlichen Referenzzinssatz, welcher vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement vierteljährlich erhoben wird (Art. 12a VMWG). Addieren Sie zum aktuellen Referenzzinssatz 0.5 %, erhalten Sie die maximal zulässige Nettorendite. Die Nettorendite berechnet man mit folgender Formel: Nettorendite = Nettomietertrag x 100 : Verkehrswert Dabei gilt: Nettomietertrag = Miete ohne vom Mieter bezahlte Nebenkosten und ohne vom Vermieter zu tragende Rückstellungen und Bewirtschaftungskosten (Unterhalt, Mietausfälle usw.).

Neuwert

Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung des Gebäudes zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre.

Nutzfläche

Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient. Die Nutzfläche NF gliedert sich in Hauptnutzfläche HNF und Nebennutzfläche NNF.

Nutzvolumen NV

Das Nutzvolumen NV ist der Teil des Nettogebäudevolumens NGV, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient. Das Nutzvolumen NV gliedert sich analog der Flächengliederung in Hauptnutzvolumen HNV und Nebennutzvolumen NNV.

Öffentliche Beurkundung

Die öffentliche Beurkundung ist das Festhalten von Willenserklärungen und Tatsachen der Parteien in einer besonderen Form durch den Notar. Beispielsweise muss der Kaufvertrag einer Liegenschaft öffentlich beurkundet werden.

Ortsüblich

Am Ort der gelegenen Sache üblich, bezogen auf: Landwert, Baukosten, Bestandteil und Zugehör, Mietertrag, Nebenkosten usw.

Parterre

Zu ebener Erde gelegener Gebäudeabschnitt. Hoch-Parterre, eine halbe Treppe über dem Erdboden gelegenes Geschoss.

Parzelle

Vermessenes Stück Land (siehe hierzu auch "Katasterplan").

Pauschal

Die Heiz- und Nebenkosten können via Pauschalzahlung abgerechnet werden. Der Betrag wird im Mietvertrag festgelegt und ändert sich nicht.

Plankopf

Während einer Planung gibt es aufgrund von Anpassungen oder neuen Erkenntnissen laufend angepasste Pläne. Um sichergehen zu können, dass schlussendlich der «richtige» Plan verwendet wird, hat jeder Bauplan einen so genannten Plankopf. In diesem sind Angaben zur Projektbezeichnung, Auftraggeber, Planverfasser, Planinhalt (Massstab usw.), Plannummer und vieles mehr ersichtlich.

Personaldienstbarkeit

Dienstbarkeiten zulasten von Grundstücken und zugunsten von Personen, z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.

Pfandbrief altrechtlich

Eine der früher üblichen Formen für ein Grundpfandrecht.

Pfandbrief nach ZGB

Besondere Bezeichnung für Anleihentitel mit Grundpfandrecht. Sie unterliegen jedoch den Vorschriften der Wertpapier nach OR.

Planungszone

Zone zur Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.

Quartierplan

Planungsverfahren, eingezontes Land überbaubar zu machen. Er gestattet weitgehende Eingriffe in die privaten Eigentumsverhältnisse.

Realwert

Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert

Rechte und Lasten

Siehe Dienstbarkeit

Reglement

Es wird auch Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümer genannt. Das Reglement regelt die einzelnen Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer (zum Beispiel die Umschreibung des Stockwerkeigntumsobjekts in Sonderrecht sowie gemeinschaftliche Teile, die Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Teile, die Bestimmungen über den Unterhalt sowie den Um- und Wiederaufbau, Ordnung der Beschlussfassung, Stellung und Aufgaben des Verwalters, Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten).

Relativer Landwert

Siehe Landwert

Renovationen

Investitionen zur Behebung von Bauschäden und Mängeln. Siehe auch Erneuerungsfonds.

Renditeliegenschaften

Unter Renditeliegenschaften versteht man sowohl Wohn-, Gewerbe und Geschäftshäuser. Sie werfen eine Rendite für den Anleger ab und sind vermietet, also nicht durch den Besitzer genutzt. Auch Hotels und andere Objekte (Tankstellen, Restaurants etc.) werden in Renditeobjekte subsumiert.

Reproduktionskosten

Als Reprokosten werden die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz der Immobilie beschrieben. Mit den Reprokosten und der Gesamtlebensdauer der Immobilie errechnen sich die jährlichen Rückstellungen, die getätigt werden müssen.

Reservationsvertrag

Sogenannte Reservationsverträge sind heute häufig geworden. Der Verkäufer verpflichtet sich damit, eine bestimmte Liegenschaft zu reservieren, der Käufer verpflichtet sich zum Kauf. Dieser Vertrag ist aber nicht bindend, denn Verträge über Grundstücksgeschäfte müssen grundsätzlich vom Notar beurkundet werden. In der Regel wird bei Abschluss des Reservationsvertrags eine Anzahlung fällig.

Revers

Bewilligung mit Widerrufsvorbehalt, vorwiegend bei Baubewilligungen.

Richtplan

Im Richtplan wird nach den Vorschriften des Bundesrechts, gestützt auf die ORL-Richtlinien, die künftige Besiedlung von Nutzung des Kantons in den Grundzügen (für die Verwaltung verbindlich) festgelegt.

Richtpreis/Richtwert

Ortsübliche Erfahrungszahl zu Vergleichszwecken für Baukosten, Landpreis, Mietzins usw.

Rohbauland

Nicht oder nur teilweise erschlossenes, im Baugebiet liegendes Land.

Rückstellungen

Betrag zur Deckung zukünftiger Investitionen in Erneuerungen und Renovationen. Siehe auch Abschreibungen und Erneuerungsfonds.

Rückwärtsrechnung/Residualwert

"Die Rückwärtsrechnung zeigt auf, wie viel ein Käufer für eine Parzelle zahlt, um darauf eine Entwicklung / Investition zu realisieren. Usanzgemäss werden die möglichen Verkaufserlöse den Anlagekosten gegenübergestellt. Der resultierende (relative) Landwert entspricht dem Kaufpreis sowie dem Zuschlag für Gewinn und Risiko, um das Projekt zu realisieren."

Sachwert

Siehe Realwert.

Schliessplan

Die Schliessanlage eines Gebäudes besteht aus den Schliesszylindern im Gebäude inkl. Schlüsseln sowie dem dazugehörigen Schliessplan. Mit dem Schliessplan kann sichergestellt werden, welcher Schlüssel zu welchem Zylinder passt.

Schnitt

Dies ist ein Bauplan. Er dient dem Zeichner zur Überprüfung der Planung. Beispielsweise ist ersichtlich, welche Stufentiefe und -höhe eine Treppe benötigt und demzufolge welche Fläche diese in Anspruch nimmt.

Schuldbrief

Wertpapier für eine grundpfandgesicherte, persönliche Forderung.

Selbstständige und dauernde Rechte

Sind im Sinne des Sachenrechts Grundstücke, z.B. Baurecht, Quellenrecht usw., die im Grundbuch als Grundstück geführt werden.

Service-Vertrag

Dieser beschreibt, welche Leistungen für welche Objekte zu welchen Konditionen erbracht wurden. Es gibt beispielsweise Service-Verträge für Heizungen, Lüftungen und Türen.

Servitut

Veralteter Ausdruck für Dienstbarkeit.

Steuerwert

Kapitalwert für die Vermögensbesteuerung.

Stichtag (Bewertungsstichtag)

Zeitpunkt, auf welchen die Bewertung eines Grundstücks bezogen ist.

Stockwerkeigentum

Besondere Form des Miteigentums mit Sonderrechten, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen (Art.712a ff ZGB).

Stockwerkeigentumsbegründung

Stockwerkeigentum wird dadurch begründet, dass eine Begründungserklärung des Eigentümers er-folgt oder unter mehreren Miteigentümern ein Begründungsvertrag erstellt wird. Für diese Rechtsgeschäfte ist eine öffentliche Beurkundung nötig. Danach erfolgt der Eintrag im Grundbuch.

Stockwerkeigentümerversammlung

Dies ist das oberste Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft und hat die Verfügungsgewalt über Beschlüsse und Anordnungen. In der Regel findet jährlich eine Versammlung statt, zu der Nutzniesser und Wohnberechtigte eingeladen werden.

Substantieller Schaden

Nicht behebbarer Bauschaden.

Schätzungsmethoden

Der Verkehrswert kann nach verschiedenen Methoden ermittelt werden. Die Vergleichsmethode wird in der Verwaltungs- und Gerichtspraxis als beste und objektivste aller Bewertungsverfahren bezeichnet. Die Vergleichsmethode basiert darauf, dass aufgrund von vergleichbaren Objekten, welche tatsächlich verkauft wurden, auf den Wert des zu schätzenden Grundstücks geschlossen wird. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der Vergleichsmethode bilden somit vorhandene Vergleichspreise. Als vergleichbar gelten Handänderungen, welche lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich des Erschliessungsgrades dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind.

Sperrfrist

Zeitlich begrenztes Veräusserungsverbot für Grundstücke.

Stockwerk

1) Synonym für Geschoss. 2) Eines der über dem Parterre gelegenen Geschosse.

Submission

Öffentliche Ausschreibung zwecks Vergabe von Bauarbeiten an denjenigen, der das günstigste Angebot abgibt.

Technische Wertminderung

Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden (siehe auch Wertminderung)

Tausch

Ein Tauschvertrag unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Kaufvertrag einzig dadurch, dass die Gegenleistung nicht in Geldform geleistet wird, sondern in Form eines anderen Grundstückes. Wird bei einem Tauschgeschäft ein Gewinn erzielt, löst dies ebenfalls eine Grundstückgewinnsteuer aus.

Tilgung

Gleich wie Amortisation. Abbezahlung einer Schuld.

Tragbarkeit

Für einen erfolgreichen Kauf darf üblicherweise die maximale Belehnungshöhe 80% vom Kaufpreis ausmachen. Nebst den Eigenmitteln möchte die jeweils finanzierende Bank oder das jeweilige Finanzinstitut sicherstellen, dass der Erwerber die üblichen Tragbarkeitsregeln der FINMA erfüllt. Diese geben vor, dass der Anteil des Jahreseinkommens, welche der Käuferschaft für seine Hypothek und die Nebenkosten für sein Wohneigentum anfallen, aufbringen kann. Die Finanzierung ist tragbar, wenn die Ausgaben nicht mehr als 33 1/3% des Einkommens betragen.

Überbauungsziffer

Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und der anrechenbaren Landfläche.

Umbau

Das bauliche Verändern eines bestehenden Bauwerks ohne Volumenvergrösserung. Durch den Umbau soll das Bauwerk an heutige oder künftige Anforderungen angepasst werden.

Umgebung

Umgebungsarbeiten, Gartengestaltung, Erschliessungs-, Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen. Kleinere Bauobjekte wie Swimmingpool, Gartenhaus, Biotop und dgl. können bei der Schätzung darin enthalten sei.

Umgebungsfläche

Die Umgebungsfläche UF ist jene Fläche des Grundstücks, die nicht von Gebäudeteilen durchdrungen wird. Massgebend sind die Verhältnisse nach der Bauausführung. Flächen über ganz oder teilweise im Erdreich liegenden Bauten oder Teilen von Bauten gelten als Umgebungsfläche, sofern sie bepflanzt, begangen oder befahren werden können und mit dem anschliessenden Terrain in Verbindung stehen.

Umgebungsfläche zur gemeinsamen Nutzung

Die Umgebungsfläche zur gemeinsamen Nutzung umfasst die gemeinsam genutzte Umgebungsfläche.

Umgebungsfläche zur Sondernutzung USFN

Die Umgebungsfläche zur Sondernutzung UFSN umfasst die Umgebungsflächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen.

Unkultivierbarer Boden

Boden, der nur mit unverhältnismässigem Aufwand einer Nutzung zugeführt werden kann, z.B. Felsen, Sumpf usw.

Unterbaustellen

Siehe Etappierung

Verkaufsrecht

Recht eines Begünstigten, in einen Kaufvertrag einzutreten (kann im Grundbuch vorgemerkt werden).

Verkehrsfläche

Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher ausschliesslich deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören z.B. im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten.

Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.

Verkehrsvolumen VV

Das Verkehrsvolumen VV ist jener Teil des Nettogebäudevolumens NGV, welcher ausschliesslich der Erschliessung des Gebäudes dient.

Vorbereitungsarbeiten

Anpassungen an bestehende Bauten, Abbrüche, Umlegungen von Werkleitungen und Verkehrsanlagen, Mehraufwendungen wegen schlechten Baugrundes, ungewöhnliche, die normalen Bauarbeiten erschwerende Bauplatzlage.

Vorkaufsrecht limitiert

Zu bestimmtem oder bestimmbarem Preis.

Vorkaufsrecht unlimitiert

Zu gleichem Preis und gleichen Bedingungen wie im Vertrag.

Vormerkungen

Durch die Vormerkung erhält ein obligatorisch wirkendes Recht Wirkung nicht nur unter den Parteien, sondern auch gegenüber Dritten, die das Grundstück oder dringliche Rechte an diesem Grundstück erwerben. Im Grundbuch vormerkbar sind: persönliche Rechte wie Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte, Mietverträge / Verfügungsbeschränkungen nach SchKG / vorläufige Eintragungen wie Bauhandwerkerpfandrechte.

Verkehrswert vor 20 Jahren

Liegt die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren in Anrechnung bringen und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse. Der Verkehrswert vor 20 Jahren entspricht dem Preis, der für das Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre.

Vergleichswertmethode

Diese Bewertungsmethode vergleicht anhand von Transaktionsdaten die Preise und geht davon aus, dass man aufgrund genügend grosser Datenbasis eine Regression der bezahlten zu den aktuellen Verkehrswerten machen kann. Sie wird insbesondere bei der Bewertung von Stockwerkeigentum (Wohnungen) oder bei Bauland verwendet.

Versicherungswert

Der Versicherungswert (oder Assekuranzwert) verkörpert den Neuwert der Liegenschaft. Man spricht auch vom Wiederbeschaffungswert. Im Assekuranzwert sind der Landwert und der Wert des Gartens sowie der Erschliessung nicht enthalten. Der Wert ist auch als Brandversicherungswert bekannt. Er zeigt auf, was ein Eigentümer für den Wiederaufbau einer Liegenschaft erhält. Der Versicherungswert ist im Kanton Zürich ein Neuwert ohne Berücksichtigung der Alterung. Er ist auch Basis für die Berechnung des Eigenmietwerts. Hier werden der Landwert (gemäss Lageklasse) und der Versicherungswert mittels einer Formel zum Steuerwert multipliziert.

Wertminderung

Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen. Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung.

Wertquote

Angabe des Miteigentums in Bruchteilen. Bei Stockwerkeigentum ist die Angabe in Hundertsteln oder Tausendstel erforderlich (Art. 712e ZGB).

Wirtschaftliches Alter

Unter wirtschaftlichem Alter versteht man das Alter einer Baute, ausgehend von Erstellungsjahr, unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung) sowie der Verjüngung infolge Renovationen, Sanierungen oder baulicher Veränderungen.

Wohnrecht

Dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.

Wohnübergabeprotokoll

Beim Ein- und Auszug eines Mietobjekts wird ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt. In dieser Vereinbarung halten der bisherige Mieter, der neue Mieter sowie der Vermieter den Zustand der Wohnung fest. Es werden auch Massnahmen zur Mängelbehebung am Objekt besprochen.

Wertvermehrende Investitionen

Aufwendungen für ein Grundstück können entweder wertvermehrender oder nur werterhaltender Natur sein. Wertvermehrenden Aufwendungen werden über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet, während werterhaltende Aufwendungen über die ordentlichen Steuern abgerechnet werden. Wurden Aufwendungen bei den ordentlichen Steuern als werterhaltende Aufwendungen bereits steuerlich geltend gemacht, können diese Aufwendungen bei einem Verkauf nicht ein zweites Mal als wertvermehrende Investitionen geltend gemacht werden.

Zeitwert / Zustandswert

Der Zeitwert (auch Zustandswert genannt) entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Neuwert.

Zimmeranzahl

Bei der Zimmeranzahl der Immobilienobjekten wird zwischen ganzen Zimmern und halben Zimmern unterschieden sowie teils werden Räume nicht dazugezählt. Als ganze Zimmer zählen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer und Kinderzimmer. Bei einem halben Zimmer handelt es sich nicht um ein vergleichbares weiteres, grosses Zimmer. Es kann sich um folgende Wohnbereiche handeln:

• Küche innerhalb eines Wohnbereichs mit mindestens zwölf Quadratmetern
• Essplatz/Wohnteil innerhalb einer Küche von mindestens sechs Quadratmetern
• Vorraum oder geräumiger Flur, in dem sich oft die Garderobe befindet, mit mindestens sechs Quadratmetern

Nicht als Zimmer gezählt werden das Badezimmer und die Küche, jedoch wie erwähnt die sogenannte Wohnküche als halbes Zimmer gezählt. Essplatz/Wohnteil innerhalb einer Küche von mindestens sechs Quadratmetern Vorraum oder geräumiger Flur, in dem sich oft die Garderobe befindet, mit mindestens sechs Quadratmetern

Zonenplan

Der Zonenplan zeigt auf, welche Gebiete einer Gemeinde oder Stadt, in welcher Zone sind. Man unterscheidet zwischen Bauzonen und Zonen ausserhalb des Baugebiets (Wälder, Reservezonen, Landwirtschaftliche Flächen). Der Zonenplan zeigt normerweise auf, in welcher Zone eine Parzelle liegt. Mittels der Bau- und Zonenordnung (BZO) können die genauen Baumöglichkeiten ermittelt werden.

Zugehör

Bewegliche Sachen, die nach Ortsgebrauch oder persönlichem Willen des Eigentümers dauernd für die Bewirtschaftung eines Grundstücks bestimmt sind sowie durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise dazu in Beziehung gebracht sind.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist im Bankwesen die Bezeichnung für eine meist kurzfristig angelegte Finanzierungsart, die zu einem Zeitpunkt erfolgt, an dem die endgültige Finanzierung durch eine Sicherheit für die Bank gewährleistet ist.

Bei einem Verkauf entscheid die Bank individuell welche Sicherheit sie benötigt, um eine Zwischenfinanzierung anzubieten. Zum Teil reicht es aus, dass man die Liegenschaft zu einem realistischen Preis ausgeschrieben hat.